“พร็อพทูมอร์โรว์” พา..ผ่าผังเมืองใหม่
พลิกโฉมกรุงเทพฯสู่มหานครโลก
บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ผู้ประกอบธุรกิจ ที่ปรึกษาด้านการตลาดและสื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินกิจการขึ้นสู่ปีที่ 4ได้จัดงานเสวนาแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นประโยชน์แวดวงอสังหาริมทรัพย์เป็นประจำปีทุกๆ สำหรับปีนี้บริษัทฯ ได้เตรียมการจัดเสวนาในหัวข้อ “กรุงเทพจตุรทิศ : ผ่า ! ผังเมืองใหม่…พลิกโฉมกรุงเทพฯสู่มหานครโลก” ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ มีผู้เข้าร่วมเป็นจำนวนมาก ผังเมืองใหม่เน้นพัฒนาเมืองตามการพัฒนารถไฟฟ้า ชี้ราคาที่อยู่อาศัยปัจจุบันขึ้นสูงเกินกำลังซื้อทุกระดับ ราคาสูงกว่ารายได้
บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด จัดเสวนาในหัวข้อ “กรุงเทพจตุรทิศ : ผ่า ! ผังเมืองใหม่…พลิกโฉมกรุงเทพฯสู่มหานครโลก” โดยคุณสุธาทร สุทธิสนธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัดกล่าวว่า การจัดเสวนาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อรับฟังความคิดเห็นถึงแนวโน้มและผลกระทบของกรุงเทพฯและปริมณฑลจากจากผังเมืองรวมกรุงเทพฯและปริมณฑล ที่กำลังอยู่ในความสนใจของผู้ประกอบการ ประชาชน และสื่อมวลชนต่างๆ
ทั้งนี้ได้รับเกียรติจากผู้ทรงคุณวุฒิที่เกี่ยวข้องในภาคส่วนต่างๆ ทั้ง หน่วยงานภาครัฐ หน่วยงานวิจัย ผู้ประกอบการภาคเอกชนที่เกี่ยวข้องมาร่วมเสวนาในครั้งนี้ อาทิคุณมนตรี ศักดิ์เมือง รักษาการที่ปรึกษาด้านการผังเมือง กรมโยธาธิการและผังเมือง คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท พรีเมียม บริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด(มหาชน) และคุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัทซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด
นายมนตรี ศักดิ์เมือง รักษาการตำแหน่งที่ปรึกษาด้านการผังเมือง กรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวว่า ทางกรมฯ เดินหน้าแผน “ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครและปริมณฑลแบบไร้รอยต่อ” โดยการวางผังเมืองใหม่ฉบับใหม่ “ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 (ปรับปรุงครั้งที่4)” ที่คาดว่า จะมีผลบังคับใช้ภายในปลายปี 2562 นั้นจะเป็นประโยชน์ในภาพรวม โดยมุ่งทำให้กรุงเทพมหานครเป็นเมืองกระชับ (Compact City) มีศักยภาพและจะมีมลพิษลดลง
ทั้งนี้มีแนวคิดการพัฒนาเมืองมีความเชื่อมโยงกับระบบขนส่งมวลชนระบบราง หรือรถไฟฟ้าและส่งเสริมชุมชนที่เกี่ยวเนื่อง โดยเฉพาะจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางสำคัญ ๆ มีการกำหนดศูนย์คมนาคมแห่งใหม่ๆ ของเมือง เช่น บางซื่อ มีการส่งเสริมย่านพระราม9 (New CBD) ส่งเสริมพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์(เจริญกรุง)และส่งเสริมศูนย์ชุมชนชานเมือง
“ผังเมืองใหม่จะเพิ่มพื้นที่สีเหลืองให้ใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น มีการลดพื้นที่ฟลัดเวย์ลงเพราะระบบการระบายน้ำของกรุงเทพมหานครดีขึ้น จำแนกการใช้ประโยชน์เป็นสีต่าง ๆ อาจมีการเพิ่มเงื่อนไขการใช้ประโยชน์มากขึ้นและส่งเสริมการพัฒนาตามการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางหรือตามแนวรถไฟฟ้า มีการเปิดพื้นที่ปิดล้อมและเกิดพื้นที่โครงข่ายถนนเพิ่มขึ้น”
พร้อมกันนี้ ได้ย้ำว่า สิ่งสำคัญคือ ผังเมืองใหม่จะให้ภาคประชาชน เข้ามามีส่วนร่วมมากขึ้นในการพัฒนาเมือง มีข้อกำหนดที่ส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาเมืองเช่น การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ มาตรการโอนสิทธิการพัฒนาและการส่งเสริมการพัฒนาการท่องเที่ยว
ด้านคุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท พรีเมียม บริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด(มหาชน) แนะผังเมืองใหม่อย่ากำหนดเขตทาง จะทำให้การใช้พื้นที่และทรัพยากรได้ดีมีประสิทธิภาพขึ้น และลดความเหลื่อมล้ำในการกระจายรายได้แก่ทุกครัวเรือน ต้องการอะไรให้กำหนดไปเลยเช่น ที่จอดรถ ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบดับเพลิง คนมีที่ดินแปลงเล็ก ๆ จะได้นำมาใช้ประโยชน์ได้ เพราะสมัยนี้เทคโนโลยีสามารถทำได้
“นอกจากควบคุมความสูงแล้ว อยากให้ทำอย่างไรจึงนำผู้มีรายได้ปานกลางกลับเข้าเมือง มีข้อกำหนดที่จะลดความเหลื่อมล้ำ รวมถึงมีการควบคุมรสนิยม ดีไซน์ เพื่อทำให้กรุงเทพมหานครมีความน่าอยู่”
คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัทซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ ราคาที่อยู่อาศัยปัจจุบันสูงเกินกำลังซื้อทุกระดับ มีราคาสูงกว่ารายได้ โดยในช่วง5ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยระดับบนและระดับล่างปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 45-50% ราคาที่อยู่อาศัยระดับล่าง ปรับเพิ่มขึ้น 8% ต่อปี ที่อยู่อาศัยระดับบน ราคาสูงขึ้น 10-12%ต่อปี ในขณะที่รายได้ประชากรเท่าเดิมหรือน้อยลงเนื่องจากค่าใช้จ่ายสูงขึ้น ทำให้สินค้าที่ขายไม่ได้มีอัตรามากขึ้น
โดยอัตราเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่ขายได้ในเมืองอยู่ที่ 74% และมีที่กำลังก่อสร้างอยู่ที่ 7,700 ยูนิต ส่วนรอบนอกเหลืออยู่ 33,000 ยูนิต มีอัตราขายอยู่ที่ 69% แม้ยังมีความต้องการซัพพลายตรงนี้แต่ซื้อไม่ได้ สะท้อนได้จากอัตราการขายโดยเฉลี่ยลดลงไป ซึ่งปัจจัยที่เป็นสาเหตุเป็นผลมาจากราคาที่ดินซึ่งหากซื้อมาแพงอาจทำให้ขายได้ช้าหน่อย เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องวิเคราะห์เอง และผังเมืองใหม่ก็มีส่วนทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น
พร้อมกันนี้ได้แนะทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการได้แก่ การกำหนดเขตนวัตกรรมในผังเมืองใหม่ที่ถือเป็นเรื่องใหม่ เช่น ย่านปทุมวัน ที่มีรถไฟฟ้าตรงสามย่านและไปหัวลำโพงเลย ซึ่งเป็นเขตนวัตกรรมส่งเสริมด้านการศึกษา ทำให้ที่อยู่อาศัยขายดี เพราะมีนักศึกษาทุกปี อนาคตยังจะมีโครงการสามย่านมิกซ์ยูซ มีกลุ่มนักศึกษา สตาร์ทอัพ สามารถปล่อยเช่านักศึกษาได้ นอกจากนี้ยังมีพื้นที่รัตนโกสินทร์และคลองสาน
