พลัสฯโชว์สำรวจคอนโดมือ2โต
ซื้ออยู่จริงยอดขายเพิ่มเท่าตัว

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผยผลสำรวจภาพรวมคอนโดมีเนียมที่อยู่อาศัยมือ2ที่นำกลับมาขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ พบยอดขายปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ โดยยอดการซื้อขายใบจองก็ปรับตัวลดลงเป็นอย่างมากเช่นกัน แต่ในทางกลับกันการซื้อขายโอนโครงการสร้างเสร็จแล้วเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง คิดเป็น 2 ใน 3 ของตลาดคอนโดฯมือ2  ด้านคอนโดฯ High Rise ย่าน CBD คึกคักเช่นกันผลจากราคาขายต่ำกว่าคอนโดมือ1 เปิดใหม่ 30-40% ยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ในตลาดคอนโด

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่าจากการเก็บข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้เพื่อทำการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่นำกลับมาขายใหม่ (รีเซล: Resale) ในเขตกรุงเทพมหานาคร ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา พบว่าที่อยู่อาศัยประเภทรีเซลได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เพราะราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งค่อนข้างมากประมาณ 30-40% ในขณะที่สภาพของที่อยู่อาศัยแบบรีเซล ก็ไม่ได้แตกต่างจากที่อยู่อาศัยมือหนึ่งมากนัก

ส่วนพฤติกรรมการขายต่อจะคึกคักที่สุดก่อนการโอนจากเจ้าของโครงการสู่ผู้ซื้อ โดยคอนโดมิเนียมแนวสูง (High Rise) ที่ตั้งอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) จะได้รับความนิยมมากที่สุดในตลาดรีเซล พบสัดส่วนของการรีเซลเคยสูงถึง  50-100% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ภายหลังวิกฤติซับไพร์มในปี พ.ศ. 2551 ซึ่งส่งผลกระทบมายังเศรษฐกิจของประเทศไทยในปีต่อๆมาทำให้สัดส่วนการซื้อขายรีเซลสำหรับคอนโด High Rise  ลดลงมาอยู่ที่ 30%  หากพิจารณาหลังจากการโอนสู่ผู้ซื้อหลังโครงการสร้างเสร็จแล้ว พบว่าช่วงเวลาที่คึกคักที่สุดสำหรับการรีเซลคือภายใน 3 ปีแรก มีค่าเฉลี่ยของยูนิตที่ได้รับการรีเซลที่ 5% ส่วนค่าเฉลี่ยของปีให้หลังอยู่ที่เพียง 3% เท่านั้น

ทั้งนี้ตลาดรีเซลของโครงการที่พลัสทำการสำรวจในช่วงปี 2556-2559 มีจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 10,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราว 50,000 ล้านบาท หากพิจารณาเปรียบเทียบปี 2557 กับ 2558 ในส่วนของจำนวนยูนิตของการซื้อขายและมูลค่าของการซื้อขายในตลาดรีเซล พบว่าปี 2557 มีสัดส่วนรีเซลที่เป็นการโอนที่ 26% และเพิ่มขึ้นมาเป็น 68% ในปี 2558 โดยมีมูลค่าอยู่ที่ 1,500 ล้านบาท และ 2,300 ล้านบาท เทียบกับมูลค่ายอดขายรีเซลทั้งหมดของบริษัทที่ 4,700 ล้านบาท และ 4,000 ล้านบาทตามลำดับ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีเพราะสัดส่วนของการเก็งกำไรลดลงไปค่อนข้างมาก แต่จำนวนผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเพิ่มขึ้น ซึ่งสอดคล้องตามข้อมูลข้างต้นคือปัจจัยด้านราคาที่ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ อีกทั้งยังเป็นทางเลือกในการลงทุนระยะยาวที่คุ้มค่ากว่า

หากพิจารณาในแง่ของผลตอบแทนในส่วนต่างราคา (Capital Gain) เราพบว่าคอนโดมิเนียม High Riseที่ตั้งอยู่ในเขต CBD สามารถสร้างส่วนต่างราคา (Capital Gain) ให้ผู้ถือครองได้ดี นับตั้งแต่การถือครองเพียง 2 ปี ได้ถึง 50% และเพิ่มเป็น 65% ในปีที่ 4 หากระยะเวลาการถือครอง 10 ปี สามารถทำกำไรให้กับผู้ขายได้สูงถึง 100% อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมรีเซลในเขตพื้นที่ชั้นกลางก็เริ่มได้รับความนิยมเช่นกัน โดยให้ผลตอบแทนจากการขายต่อในระยะเวลาการถือครอง 3-6 ปี อยู่ที่ 40%

“จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่ายอดการซื้อขายใบจองปัจจุบันลดลงมาก ส่วนการซื้อขายโอนสำหรับโครงการที่สร้างเสร็จ กลับปรับเพิ่มอย่างต่อเนื่อง คิดเป็นอัตราส่วน 2 ใน 3 ของตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง ปรับเพิ่มจากอัตราส่วน 1 ใน 4 เมื่อสองปีก่อน ส่วนที่เหลือ 1 ใน 3 คือการซื้อขายใบจอง ซึ่งก็ปรับตัวลดลงเป็นอย่างมาจากสองปีก่อนเช่นกัน นอกจากนี้ พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ 5 ปีย้อนหลัง มีอุปทานใหม่เข้ามาเฉลี่ยปีละ 66,000 ยูนิต แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาการเติบโตลดลง 16% และ 7% ตามลำดับ

ส่วนราคามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาเฉลี่ยเมื่อสิ้นปี 2558 อยู่ที่มากกว่า 100,000 บาท/ตร.ม. หรือคิดเป็นเฉลี่ยต่อปีในช่วง 5 และ 10 ปี ย้อนหลังคือ 7.3% และ 5.2% ตามลำดับ โดยคอนโดมิเนียม High rise ในเขต CBD ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดรีเซลเนื่องจากมีต้นทุนการขายที่ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 30-40% สาเหตุที่ราคาต่ำกว่าค่อนข้างมากเพราะที่ดินในเขต CBD มีจำกัดและมีราคาแพงขึ้นทุกปี โครงการใหม่ที่จะสร้างในเขต CBD จึงต้องแบกรับต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้นส่งผลให้ราคาขายห้องชุดแพงขึ้น

ดังนั้นคอนโดมิเนียมรีเซลในเขต CBD จึงเป็นอีกตัวเลือกที่ดีสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และซื้อเพื่อการลงทุนในระยะยาว อย่างไรก็ตามยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ในตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ เนื่องจากสัดส่วนของการเก็งกำไรลดลงไปค่อนข้างมาก โดยมีจำนวนผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเพิ่มขึ้น” นายภูมิภักดิ์ กล่าว