เปิดตัวส.ผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า
เสวนารับมือธุรกิจอพาร์ตเม้นต์ยุค4.0

“สมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า” (Apartment Business Trade Association หรือ ABTA) ได้ฤกษ์เปิดตัวอย่างเป็นทางการ หลังธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัย ทั้งในรูปแบบ ห้องเช่า อพาร์ตเม้นต์ และคอนโดให้เช่า มีการเติบโตแบบก้าวกระโดดจากการกระตุ้นของเศรษฐกิจ และ ความต้องการของผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น โดยมีการรวมตัวกันของผู้ประกอบการธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัยทั่วประเทศ กว่า 300 รายซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในกทม. ร่วมก่อตั้งสมาคมขึ้นเมื่อวันที่ 3 ก.ย.61  ตั้งเป้าดำเนินการพัฒนาธุรกิจห้องเช่าและอพาร์ตเม้นต์ให้ได้มาตรฐานสากลและมีสมาชิกเพิ่มถึง 5,000 รายภายในปี 62

ทั้งนี้ พิธีเปิดตัว “สมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า” (Apartment Business Trade Association หรือ ABTA)    ได้ถูกจัดขึ้น มีนางสาวพัชรี ศาสตราวาหา อุปนายกสมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า เป็นผู้เปิดงาน ท่ามกลางสมาชิกสมาคมจากทั่วประเทศและสื่อมวลชนร่วมเป็นสักขีพยาน

ภายในงานยังมีการจัดเสวนาในหัวข้อ “รวมพลังพลิกวิกฤติเป็นโอกาส ธุรกิจอพาร์ตเม้นต์ยุค 4.0”  โดยการเสวนาเน้นการพูดคุย แบ่งปันไอเดียทางด้านธุรกิจ ที่จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ประกอบการ ในยุคที่มีการแข่งขันสูง มีผู้เชี่ยวชาญธุรกิจอพาร์ตเม้นต์และห้องเช่าจาก 4 ฝ่าย ทั้ง นางสาวพัชรี ศาสตราวาหา อุปนายกสมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า อาจารย์รวิโรจน์ อัมพลเสถียร นักธุรกิจและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง อาจารย์ชินภัทร วิสุทธิแพทย์ ทนายความและผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและภาษี รวมถึงยังมีตัวแทนภาครัฐอย่าง นายมานะ บุญส่ง รักษาการผู้อำนวยการกองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา ตัวแทนสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) มาร่วมถ่ายทอดความรู้ความเข้าใจ และหาทางร่วมมือกัน ผลักดันให้ทุกฝ่ายได้รับผลประโยชน์ ภายใต้หลักความถูกต้องและเป็นธรรม

นอกจากนี้ ในงานยังมีการจัดสัมมนาพร้อมเวิร์คชอปให้ความรู้ในหัวข้อ “การประกอบธุรกิจอพาร์ตเม้นต์ให้อยู่รอด เติบโต และยั่งยืน” โดย อาจารย์รวิโรจน์ อัมพลเสถียร นักธุรกิจระดับหลายร้อยล้าน ผู้เริ่มต้นธุรกิจอสังหาฯของตนเองตั้งแต่ยังเป็นนักศึกษา มาร่วมแบ่งปันความรู้และประสบการณ์โดยเฉพาะเทคนิคการปรับตัวของผู้ประกอบการให้เพิ่มมูลค่าและช่องทางการหารายได้ให้กับอพาร์ตเม้นต์ และห้องเช่า และยังมี อาจารย์ชินภัทร วิสุทธิแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนภาษีอากร มาบรรยายอัพเดทข้อมูลแก่สมาชิกในหัวข้อ “รู้ทันกฎหมาย การวางแผนภาษีมรดก ส่งต่อทายาท และภาษีนาทีทอง”

นางสาวพัชรีกล่าวว่า ธุรกิจห้องเช่าในวันนี้มีความสำคัญมาก เพราะเกี่ยวข้องกับการดำเนินเศรษฐกิจและการใช้จ่ายของประชาชนในประเทศโดยตรง ปัจจุบันมีผู้ประกอบการอพาร์ตเม้นต์และห้องเช่าในประเทศไทยหลายหมื่นราย แต่ที่ผ่านมา ยังไม่มีการรวมตัวกันที่เป็นกิจจะลักษณะอย่างถูกต้องและชัดเจน จึงไม่มีอำนาจต่อรองหรือประสานงานกับหน่วยงานรัฐและเอกชนอื่นๆ

สำหรับการก่อตั้งสมาคมในครั้งนี้ มีจุดกำเนิดเริ่มต้นมาจากการรวบรวมผู้ประกอบการ อพาร์ตเม้นต์ ห้องพัก คอนโด ห้องเช่า ทั่วประเทศ ให้มาร่วมกันต่อสู้และผลักดันการแก้ไขปัญหาจาก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา” (ประกาศเมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 และมีผลบังคับใช้ 1 พฤษภาคม2561)

เมื่อสามารถรวบรวมผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่าทั่วประเทศได้แล้ว จึงจัดตั้งสมาคมขึ้นเมื่อวันที่  3 กันยายน 2561 ที่ผ่านมา   โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมและสนับสนุนธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัย  สร้างความสามัคคีและสัมพันธไมตรีที่ดีต่อกันให้หมู่ผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่าทั่วประเทศ  เสริมความรู้ความเข้าใจในวิชาชีพ  เป็นตัวแทนของผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า ในการเสนอปัญหาชี้แจงอุปสรรคและความต้องการ ต่อหน่วยงานภาครัฐและเอกชนที่เกี่ยวข้อง รวมถึงเพื่อให้ความช่วยเหลือสมาชิกในด้านต่างๆ

“วันนี้เน้นเรื่องการเปิดตัวสมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่าอย่างเป็นทางการ ให้ความรู้เรื่องกฎหมายที่ผู้ประกอบการต้องรู้แล้วจะต้องวางแผนในปี61นี้และปีหน้า62 การได้ทราบข่าวในเรื่องคดีสำคัญ ๆ ซึ่งวันนี้เชิญทนายความเจ้าของคดีมาให้ข้อมูลกับเรา และให้สมาชิกและผู้ประกอบการได้เข้าใจว่า สคบ.ไม่ได้น่ากลัว  เนื่องจากผู้ประกอบการที่ไม่ได้เป็นรายใหญ่และไม่เข้าใจประกาศ เมื่อเห็นจดหมายจากสคบ.แล้วตกใจ  แต่เมื่อมาฟังท่านมานะ รักษาการผู้อำนวยการกองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา ตัวแทนสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ถ่ายทอดความรู้ จะช่วยให้เข้าใจว่า ธุรกิจนี้เราสามารถทำไปได้ ไม่ได้ชะงัก เราปรับตัวได้”

ทั้งนี้นางสาวพัชรีกล่าวว่า  ภาพรวมของธุรกิจอพาร์ตเมนต์และห้องเช่าในปี2561 อยู่ในภาวะชะงักงันเล็กน้อย ผลจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยและภายหลังประกาศของสคบ. โดยหลังจากมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม  ผู้ประกอบการจำนวนมากได้หยุดรับผู้เช่าใหม่เลยเป็นเวลา 3 เดือนขึ้นไป  โดยผู้ประกอบการในเครือข่ายห้องไลน์ 60 กลุ่ม ทั้งกทม.และต่างจังหวัด รวมประมาณ 10,000 ราย ขณะที่กลุ่มของสมาคมฯมี 4 ไลน์กลุ่ม ๆ 500 ราย ยังไม่รวมไลน์สแควร์และมีเฟซบุ๊คด้วย ซึ่งหลังจากนี้จะมีการประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่องเพื่อทำความเข้าใจ

สำหรับแนวทางการช่วยเหลือสมาชิก นั้น 1)ให้ความช่วยเหลือด้านกฎหมาย โดยเฉพาะจดหมายจากสคบ. 2)ผู้ประกอบการหรือสมาชิกที่ได้รับจดหมาย สมาคมฯจะมีฝ่ายที่ดูแล ช่วยเหลือโดยเป็นเพื่อนไปพบกับสคบ. ไกล่เกลี่ยและให้จบลงด้วยดี 3)มีโครงการจัดทำฐานข้อมูลผู้เช่าดี หอพักดี  4)มีกิจกรรมเสวนาให้ความรู้ด้านข้อกฎหมายเพื่อให้สมาชิกเขียนสัญญาเองได้ โดยวันนี้แจกสัญญาที่ผ่านการตรวจจากสคบ.แล้ว และเสวนาจะจัดเป็นกลุ่มย่อยไปอย่างต่อเนื่อง”

อุปนายกสมาคมยังแนะการทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ว่า  “จะต้องเลือกทำเลที่ดี  ต้องดูว่า เราจะสร้างหรือไม่ ราคาเท่าไหร่ มีโอกาสที่จะมีผู้เช่าเต็มหรือไม่ เป็นทำเลที่ไม่มีอพาร์ตเมนต์มาก เมื่อเราสร้างแล้วต้องดูเรื่องลดต้นทุน เพิ่มการบริการที่ดี นำเทคโนโลยี 4.0 มาใช้ ซึ่งปัจจุบันทุกอย่างอยู่บนสมาร์ทโฟนหมดแล้ว เช่น ผู้เช่าไปต่างจังหวัดแต่ยังสามารถตรวจสอบห้องตัวเองได้ว่า มีใครเข้ามาหรือไม่ ซึ่งหน้าที่สมาคมฯคือ จะเทคโนโลยีเหล่านี้มานำเสนอสมาชิกของเรา เราจะไม่หยุดนิ่ง เราจะพัฒนาไปตามเทคโนโลยี ตามโลกที่หมุนไป

โดยขณะนี้มีสมาชิกอยู่ประมาณ 300 รายเศษ ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ พร้อมตั้งเป้าอยากได้จำนวนสมาชิก 5,000 รายในปีหน้า 2562 โดยสมาคมมีอาจารย์รวิโรจน์ อัมพลเสถียร นักธุรกิจและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง มาเป็นที่ปรึกษาด้านวิชาการของสมาคม ฯ หลังงานจะมีการหารืออีกครั้งว่าจะทำอะไรบ้างในการนำเทคโนโลยีมาใช้   นอกจากนี้จะให้ความช่วยเหลือเมื่อต้องการสร้างอาคารใหม่ว่าต้องใช้อะไรบ้าง คัดกรองให้พบผู้รับเหมา สถาปนิก โดยสมาชิกไม่สูญเสีย ไม่โดนหลอกลวงหรือทิ้งงาน เป็นต้น”

นายมานะ บุญส่ง 

ด้านอาจารย์ รวิโรจน์ อัมพลเสถียร นักธุรกิจระดับหลายร้อยล้าน ผู้เริ่มต้นธุรกิจอสังหาของตนเองตั้งแต่ยังเป็นนักศึกษา และปัจจุบันเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ทั้งในรูปแบบคอนโดมิเนียม ตึกแถว และอพาร์ตเม้นต์ให้เช่า กล่าวว่า สมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า จะเป็นส่วนสำคัญที่จะช่วยผลักดันให้เศรษฐกิจของประเทศให้มีความแข็งแกร่งมากยิ่งขึ้น

ทั้งนี้อาจารย์ รวิโรจน์  มองว่า ธุรกิจอพาร์ตเม้นต์ห้องเช่ามีแนวโน้มเสี่ยงขึ้นมาก หลังตลาดคอนโดอาคารชุดเข้ามาเบียดส่วนแบ่งในตลาด และอัตราดอกเบี้ยผ่อนคอนโดมีแนวโน้มทรงตัวและอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ ทำให้ค่างวดผ่อนรายเดือนไม่ต่างจากค่าเช่าอพาร์ตเม้นต์มาก  ผู้บริโภคจึงมีแรงจูงใจที่จะซื้อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียมส่วนตัว มากกว่าที่จะเช่าอพาร์ตเม้นต์เพื่อพักอาศัย จึงต้องยอมรับว่า การแข่งขันของธุรกิจทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่าและอพาร์ตเม้นต์สมัยนี้จึงต้องคิดต่าง และปรับตัวรับกับแง่มุมการดำเนินธุรกิจแบบใหม่ๆ  ดึงเอาความคิดสร้างสรรค์ และการบริการมาเป็นจุดขาย

อาจารย์ ชินภัทร วิสุทธิแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีกล่าวว่า เรื่องหนึ่งที่ผู้ประกอบการอพาร์ตเม้นต์จะต้องเตรียมตัวรับมือโดยเร็วคือ ภาษีนาทีทอง ทั้งในด้านการเปลี่ยนแปลงของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงด้านการจัดการภาษีมรดกที่จะมอบให้กับทายาท  โดยผู้ประกอบการที่ปรับตัวและรับมือกับการเปลี่ยนแปลงได้ก่อน ย่อมได้เปรียบผู้อื่น เนื่องจากธุรกิจห้องเช่าและอพาร์ตเม้นต์ปัจจุบันต้องเกี่ยวข้องกับภาษีหลากหลายชนิด หากไม่รู้จักการวางแผนภาษีที่รอบคอบก็อาจต้องพลาดพลั้งเสียเปรียบผู้อื่นได้

อาจารย์ ชินภัทร ชี้ว่า สิ่งที่ผู้ประกอบธุรกิจอพาร์ตเมนต์และห้องเช่าต้องรับมือ คือ  เรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเรื่องใหญ่  ซึ่งสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ได้ผ่านร่าง พ.ร.บ.ดังกล่าวแล้วเมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน 2561 คาดว่า น่าจะเป็นกฎหมายในช่วงต้นปี 2562 และจะมีกฎหมายลูกตามมาประมาณ 30 ฉบับจะมีผลใช้บังคับในวันที่ 1 มกราคม ปี2563

“กฎหมายดังกล่าวจะส่งผลทำให้ผู้ประกอบการต้องจัดเตรียมเงิน ซึ่งฐานภาษีจะเปลี่ยนไปจากภาษีโรงเรือนเดิม โดยภาษีโรงเรือนเดิมเก็บจากค่าเช่ารายปี แต่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่จะเก็บจากราคาประเมินของที่ดินและอาคาร ให้เช่า ไม่ให้เช่า ให้เช่าครบหรือไม่ครบ เก็บหมด  จึงต้องเตรียมตัวหาราคาประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะมีการหักค่าเสื่อมได้ ขึ้นอยู่กับอายุอาคารว่าใช้งานมามากน้อยอย่างไร

สำหรับผู้ประกอบการใหม่ แนะนำให้ประกอบการในรูปของบริษัท เอาภาษีที่ดินทุก ๆ ปีที่จ่ายเป็นรายปี มาจ่ายเป็นค่าใช้จ่ายบริษัทได้ เพราะบุคคลธรรมดา ที่ผ่านมาเวลาปล่อยเช่าหรือห้องเช่า มักเสียภาษีตามค่าใช้จ่ายเหมา 30% เพราะฉะนั้นก็เอาภาษีและค่าใช้จ่ายที่จ่ายรายปีมาเป็นรายจ่ายของบุคคลธรรมดาไม่ได้ เว้นแต่บุคคลธรรมดาผู้ทำห้องเช่านั้นเลือกที่จะใช้ค่าใช้จ่ายจริง

สรุปคือ ผู้ประกอบการใหม่ที่เป็นบุคคลธรรมดาควรจะเปลี่ยนการประกอบการมาอยู่ในรูปของบริษัท ส่วนผู้ประกอบการใหม่เวลาจะเข้าสู่ธุรกิจควรจะอยู่ในรูปของบริษัท”

อนึ่งสำหรับสมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่านั้น จากนี้ไปจะดำเนินการต่อ โดยมุ่งมั่นพัฒนามาตรฐานธุรกิจห้องเช่าในประเทศไทย รวมถึงในระยะสั้นจะให้ความช่วยเหลือผู้ประกอบการทั่วประเทศที่พบกับปัญหาข้อกฎหมายธุรกิจที่เกี่ยวข้อง

ทั้งนี้ ปัจจุบันสมาคมเปิดรับสมาชิก 3 ประเภทหลัก คือ

1. สมาชิกวิสามัญ ได้แก่ บุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล ที่ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย ชำระ ค่าบำรุงสมาคม ตั้งแต่วันที่สมัคร จนถึง-31 ธันวาคม 2563 รวม 500 บาท*
2. สมาชิกสามัญ ได้แก่ บุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล ที่ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งได้จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย มีสิทธิเข้าร่วมประชุมและเสนอญัตติในการประชุมใหญ่สามัญประจำปี ชำระค่าบำรุงสมาคมประจำปีตั้งแต่วันที่สมัคร จนถึง-31 ธันวาคม 2562 จำนวน 1,000 บาท

* ค่าบำรุงสมาคมประจำปี 1 ม.ค.2563 – 31 ธ.ค. 2563 จำนวน 1,000 บาท*

3. สมาชิกสมทบ ได้แก่ บุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล ที่ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย ชำระค่าสมาชิกสมาคม จำนวนไม่น้อยกว่า 6,000 บาทต่อปี